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升息循環啟動 賣屋要快 買屋慢慢看
投資客恐拋售打亂行情 自住客先觀望以租代買

2013年09月28日

市場反轉
【王立德╱台北報導】10A總裁彭淮南一席「利率不可能永遠這麼低」談話，引發銀行、房仲業者滔天巨浪，均預估未來民眾購屋意願恐轉淡，加上奢侈稅檢討方向下月即將出爐，有可能將2年的持有年限延長為3年，銀行主管建議，未來民眾購屋時，風險意識一定要提高。

央行暗示升息，民眾購屋意願恐轉淡，將衝擊房市。范厚民攝
國銀主管更直言：「現在要賣房的快賣，免得未來賣壓出籠，更難談到好價錢」，至於想買房的，則更可堅守自己的底線，若非滿意的物件或價格，都可暫緩出手，以時間換取空間。

升息後房貸試算
民眾想投資宜保守

淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰也說，出於「投資目的」的民眾態度最好更謹慎保守一點，而想「購屋自住」的國人，「這時就是停、看、聽」，貨比三家不吃虧。
莊孟翰分析，目前有5大因素，恐導致市場反轉，由賣方市場轉變為買方市場，分別為1、奢侈稅上路滿2年，解禁的房屋出來市場拋售，賣壓加大；2、隨公告現值因鄰近房屋買賣而墊高，土地增值稅增加，也將提高賣方出售誘因。
3、台灣房市本來就是超額供給，有下跌壓力；4、美國QE退場及彭淮南暗示升息談話，對利率走揚的預期心理；5、內行人早就在「居高思維」，現在氣氛轉向，賣壓將湧現。

因升息轉貸應有限

行庫主管分析，彭淮南提醒「利率不可能永遠這麼低」，等於是提前幫市場打預防針，避免未來發生「房貸風暴」，不過依目前國際景氣來看，央行即使要升息，也會「緩升」，對已經申辦房貸的民眾，衝擊不至於過大。
以申辦20年貸款，貸款金額500萬元，有3年寬限期及2年優惠利率，第3年起利率2.3%為例，若房貸利率增加0.125個百分點，利息支出多增加521元，第4年起則僅增加296元，衝擊幅度有限。行庫主管因此預估，會因升息而「轉貸」、或把大房子賣了換成小房子的情況，應不容易發生。
不過影響最大的，在於目前尚未購屋的民眾，行庫估計買房的觀望氣息將轉濃，會先「以租代買」，等房價跌下來後在慢慢進場選房。

未來房價可能緩跌

而買氣遞延，國內租金會不會因租屋市場需求增加而上揚？住商不動產主任徐佳馨認為趨勢尚未明朗化，不過可以確定的是，若房東房貸尚未繳完，很可能會將升息所帶來的成本反映在租金上；或是因升息而售出，新接手的房東持有成本上升，因此調高房租。

【民眾面對升息的購屋態度走向】

▎購屋意願 推估未來「觀望態度」將轉濃
▎住宅租金 趨勢未明，若房東仍背負房貸，有可能反映成本而拉高租金
▎購屋應注意事項
★即將購屋者
˙慎選地段，避開未來跌價風險
˙先試算未來升息後每月還款金額，多留一點空間，以免購屋後無力償還房貸
★剛購屋者
˙未來利率緩升機率高，閒置資金可透過理財，創造更高投資報酬率
˙有意提前清償者，須注意契約是否有收提前清償的違約金
★背房貸者
˙一般而言，若2~3年內提前清償（如轉貸或售出），在塗銷時銀行會收違約金
˙若有意轉貸，須多付出塗銷違約金、代書費用、設定費、規費等成本，最好先精算轉貸是否合算
資料來源：銀行、房仲業者，記者採訪整理